Facility Management správa nemovitostí Daniel Macek Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, Fakulta stavební, ČVUT v Praze Dominantní činnost FM-firem nspráva nemovitostí qzajistit bezproblémový chod nemovitosti qzajišťuje vlastník nebo externí firma nzapojení FM v projektové přípravě qarchitekt + technolog vtisknou budově budoucí tvář a životní rytmus budovy qspolupráce s facility managery qřada facility managerů vzejde z řad architektů qarchitekt by měl zaškolit facility managera Vybrané podpůrné činnosti núklid nemovitosti nopravy závad inženýrských sítí nběžnou údržbu zabraňující vzniku závad ndrobné řemeslné práce (malování, drobné opravy) nřemeslné práce většího rozsahu (omítání budov, výměna oken) nplánování oprav a údržby n Vybrané podpůrné činnosti nstrategické a taktické plánování zařízení a vybavení nvedení účetních záznamů nemovitosti nvýběr, nájem a správa nemovitostí nvýběr nábytku, zařízení a externích služeb nvýstavba, rekonstrukce, stěhování nzdraví, bezpečnost, ochrana q Vybrané podpůrné činnosti nstanovení organizačních pravidel a postupů nprostorové plánování a řízení ndohled na obchodní služby (kopírování, doprava, stravování) ntelekomunikace nIT nživotní prostředí Správa nemovitostí a objektů ndruhý největší výdaj q(první jsou výdaje na mzdy) noptimalizace využití prostor qminimalizovat nadbytek, ne však zcela spotřebovat nspecifikovat zařízení a normy pro nakládání s majetkem qkabelážní systémy, klimatizace Všeobecná údržba nbývá přehlížena nzachování hodnoty investice nnáklady na údržbu podstatně zvyšují provozní náklady qmin. náklady, max. efektivitu nnespadnout pod min. standard užívání npředcházet opravám Principy stanovení údržby nstanovit normy qsubjektivní pohled qdodržení zdravotních a bezpečnostních norem nsestavit program preventivní údržby qdefinovat práci nsestavit rozpočet Členění údržby z hlediska časového noperativní údržba qokamžitý zásah qmalý prostor pro rozhodování qvytipovat rizikové skupiny zařízení, předem zajistit dostupnost náhradních dílů qnapř. horkovody, voda, plyn, el. energie, výtahy nplánovaná údržba qplánované akce, např. malby, výměna výtahu... Periodické kontroly identifikují: nsoučasné nebo potenciální problémy v oblasti bezpečnosti a zdraví npráce, které se budou vykonávat v příštím rozpočtovém období npracovní síly pro tyto práce nmateriál pro tyto činnosti Vedlejší výhody pravidelných prohlídek nneformální kontakt s uživateli zařízení nprohlídka dalších oblastí, např. čištění nkontrola všeobecného pořádku nfacility manager je viděn nspolečné prohlídky se správcem vytváří dobrou příležitost pro probrání dalších plánů n Manuál údržby qplán budov v digitální podobě qvšeobecné požadavky na údržbu qinstrukce od výrobce qpožadavky na čištění qsmlouvy na údržbu qnezbytná telefonní čísla qpostupy při nebezpečí (havarijní/nouzový plán) qseznam subdodavatelů a dodavatelů nakupovaných služeb Vytvoření jednotného dokumentu údržby nrozdělení na menší celky nvýborným zdrojem informací je architekt ndobře připravit smlouvy qpředejde se nepříjemným situacím nplánování výrobních kapacit údržby qjednotkové ceny (přirážky při malém množství) qna základě času (potřeba dohled) Zajištění materiálu nco použil architekt a proč npožadovaná životnost njednoduchost údržby ndoba zavádění/dostupnost nkontinuita výroby nalternativy nnáklady Protokol údržby ndatum a čas, kdy byl poskytovatel kontaktován ndatum a čas, kdy poskytovatel přijel nstručný popis vykonané práce nvykonané vícepráce ndatum a čas, kdy byla práce dokončena npodpis poskytovatele Space management nSpráva prostor qoptimalizace využití jednotlivých prostor qsledování nákladovosti v přepočtu na jednotku plochy, na osobu, na organizační jednotku qstrategie správy společnosti ve vztahu k rozšiřování/snižování potřeb na prostory qpronájem a řízení obsazenosti qrenovace či přestavba qstěhování Pracovní prostředí nsoubor činitelů působících na činnost člověka v určitém prostoru anebo také soubor podmínek, za jakých se uskutečňuje pracovní proces n nzajisti aby pracovní prostředí mělo pozitivní vliv na motivaci, spokojenost a výkonnost pracovníků a tím se zvýšila výkonnost organizace Požadavky na pracoviště a pracovní prostředí nNařízení vlády č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci n nrozšiřuje ČSN 73 5305 „Administrativní budovy a prostory“ qtechnické normy jsou nezávazné, ale odkazem z právního předpisu se stávají obecně závaznými Administrativní budovy nadministrativní budova qstavební objekt, obsahující nejméně z 50% svého obestavěného prostoru provozy kancelářského charakteru npracovna qstavebně vymezený prostor, určený k umístění jednoho nebo více pracovišť npracoviště qprostor určený k pracovním procesům jednoho pracovníka a k umístění potřebného zařízení n Rozdělení administrativních budov ndle účelu qbudovy veřejné správy, soudy a vězeňská zařízení, pošty a telekomunikace, administrativní budovy pro průmysl, pro vědecko-technické instituce a pro zahraniční zastoupení ndle druhu provozu qI. kategorie s provozem univerzálním qII. kategorie s provozem administrativně-správním qIII. kategorie s provozem technickým Kategorie administrativních budov nI. kategorie (univerzální) qprovoz administrativně-správní a technický bez předem stanovené převahy některého z nich qexterní provoz 0,5-1 návštěvník na prac. za den nII. kategorie (administrativně-správní) qprůměrná variabilita vnitřních prostor qexterní provoz >1 návštěvník na prac. za den nIII. kategorie (technický) qpředem stanovený účel, nízká variabilita qexterní provoz <0,5 návštěvník na prac. za den Umístění administrativních budov npoblíž hlavních komunikací, blízko MHD, ale dostatečné vzdálené od rušitelných zdrojů norientace převážné části pracoven – SV,S,SZ nplocha pozemku qpotřebné provozní a rozptylové plochy a komunikace nzajištění parkovacích míst qkrátkodobé parkování do 100m qdlouhodobé do 200m Počet parkovacích stání pro AB Systémy uspořádání pracoviště nbuňková kancelář qindividuální (1), sdružená (2), společná (3-10) nvelkoprostorová kancelář q>11, chodby nahrazují komunikační koridory nkombinovaná kancelář q>11, kombinace buňkové a velkoprostorové kanceláře (koridory, jednací a relaxační prostory, recepce, technická podpora) nflexibilní kancelář qnestálý počet pracovišť, mobilní vybavení Buňkové kanceláře – Single office nVýhody: qmožnost koncentrace na práci qindividuální nastavení vzduchu a světla qdostatek soukromí n nNevýhody qpocit izolace qnevhodné pro práci v týmu Velkoprostorová kancelář ntzv. open space nrozměry od 400m2 nvýhody: qúspora nákladů qjednodušší komunikace mezi pracovníky qlepší dohled nad pracovníky qvětší produktivita qmaximální flexibilita a variabilita Velkoprostorová kancelář nnevýhody qvysoká hladina hluku qzvýšený pohyb osob qnedostatek soukromí qnení možné individuální nastavení vzduchu a světla qnedostatek denního světla v centrálních oblastech Kombinovaná kancelář nVýhody: qkombinace individuální a týmové práce qjednotlivé pracovní oblasti: nmožnost relativně bezproblémové a kreativní práce ndostatek soukromí nmožné individuální nastavení vzduchu a světla qmulti-funkční zóny: nintenzivní spolupráce v týmu npružnost v organizaci práce nflexibilní reakce na požadavky založené na restrukturalizaci společné komunikace Kombinovaná kancelář nNevýhody: qmalý úložný prostor na jedné pracovní stanici narchivace je především centrální nmenší pracovní plocha na pracovníka qmožné rozptýlení kvůli obyčejnému zasklení nobvykle jsou prosklené příčky qnedostatek denního světla v multi-funkční zóně Flexibilní kancelář nHot desking q1 stůl pro více lidí, směny, až 30% úspora nákl. nHotelling qrezervace volných pracovišť pro dané pracovníky nTouchdown qpro krátkodobé použití qmnohdy slouží jen pro připojení k elektřině, internetu a intranetu Podmínky pracovního prostředí nmin. podlahová nezastavěná plocha na pracovníka q2 m2 (při denním osvětlení) q5 m2 (bez denního osvětlení) nminimální světlá výška pracoviště qdle plochy (do 20 m2 – 2,5 m; do 50 m2 – 2,6 m; do 100 m2 – 2,7 m; do 2000 m2 – 3,0m; nad 2000 m2 – 3,25 m) q n Podmínky pracovního prostředí nmin. objemový prostor na pracovníka qpři denním osvětlení n12 m3 při práci vykonávané v sedě n15 m3 při práci vykonávané ve stoje n18 m3 při těžké tělesné práci qbez denního osvětlení n20 m3 při práci vykonávané v sedě n25 m3 při práci vykonávané ve stoje n30 m3 při těžké tělesné práci q n Komunikační prostory nchodby qmin. šířka – 1600 mm qvedlejší komunikace – 1200mm qbudovy s větší návštěvností – 2400-3000mm nschodiště qmin. šířka ramene 1200mm nmin. šířka průchodu na pracovišti q1000mm, např. mezi stoly, kde se prochází q n Podmínky pracovního prostředí nmikroklimatické podmínky qvlhkost vzduchu (40 až 60%, pod 20% - vysychání sliznic, nad 80% - vlhké dusno, vznik plísní) qzátěž teplem – dle druhu práce (kancelář: 20-23 0C (zimní období) a 23-26 0C (letní období)) qkoncentrace oxidu uhličitého (CO2) < 1 500 ppm qvětrání – min. 25 m3/h vzduchu na zaměstnance, při větší prašnosti či teplotě zvýšení o 10 m3/h n Podmínky pracovního prostředí nosvětlení – denní, umělé, kombinované qsprávný směr – eliminace vzniku stínu na místě zrakového vjemu qstálost – vyloučení kolísání intenzity zdroje osvětlení qredukce oslnění - úhel mezi rovinou očí zaměstnance a světelného zdroje >30 o qbarva světla – co největší podobnost barvy umělého světla přirozenému qpro kancelářské práce intenzita osvětlení přibližně 500 lx Podmínky pracovního prostředí nhluk qnepříjemný, škodlivý zvuk, který může být pro člověka až škodlivý qmechanické vlnění, jehož kmitočty leží v rozsahu slyšitelnosti lidského ucha (16Hz – 20 kHz) qpráce vyžadující soustředění < 55dB qběžná administrativa < 65 dB qnad 85 dB – bolest hlavy, zažívací problémy, nespavost, může dojít k postižení sluchového ústrojí Snížení hluku na pracovišti nodstraněním či zeslabením zdroje hluku nvhodným situováním těchto zdrojů nvyužitím prvků se zvukoizolačními vlastnostmi - obklad stropu, volně zavěšené akustické panely, stěnové obklady, paravánové systémy, clony, stolní panely, rolety, žaluzie, závěsy npoužitím osobních ochranných prostředků (sluchátka) Hudba na pracovišti npro qmožný povzbuzující nebo uklidňující vliv qclonění jiného nežádoucího hluku nproti qmožné působení stejně negativně jako hluk (v souběžném působení až znásobení účinku) qnedoporučuje se při duševně namáhavé práci qnedoporučuje se ve velmi hlasitém a nerytmickém stylu q Barvy pracovního prostředí nsprávné využití barev v pracovním prostředí qpříznivě ovlivňuje psychiku zaměstnanců qnavozuje pracovní pohodu qbarvy na pracovišti usnadňují a urychlují orientaci qmohou zvýšit produktivitu a bezpečnost práce qšetří náklady nzákladní dělení barev qteplé odstíny barev – červená, oranžová, žlutá qstudené odstíny barev – modrá, zelená qneutrální barvy – bílá, šedá, černá q Barvy pracovního prostředí nstudené barvy na pracovišti a jejich vliv qnavozují pocit chladu, u citlivějších lidí mohou působit qvhodné v teplejší a horkém pracovním prostředí qpři duševně náročné práci qpro místnosti a pracovní prostory situované na jih s nadbytkem slunečního světla Barvy pracovního prostředí nteplé barvy na pracovišti a jejich vliv qideální volbou pro výmalbu pracovního interiéru qpodněcují fyzickou i psychickou aktivitu qčervená barva – s ní šetřit - zvyšuje krevní tlak a frekvenci tepu qvhodné v chladných pracovních prostorech qpro krátkodobou, intenzivní duševní nebo tělesnou práci qv pracovních interiérech, kde je nedostatek denního světla Barvy pracovního prostředí noptické barevné klamy qvnímání prostoru (délky, výšky a vzdálenosti) nsyté barvy opticky zmenšují a zkracují prostor nsvětlé barvy naopak prostory rozšiřují nekonomický přínos qstěny vymalované v teplých barvách - zvyšují subjektivní vnímání teploty v místnosti až o 2 oC – snížení nákladů na vytápění qpříjemné prostředí – vyšší produktivita q Příklady využití barev nzasedací místnost - červená, oranžová, žlutá - vybičují aktivitu na maximum núřad - různé odstíny modré a zelené - vyvolávají pocity odpovědnosti a serióznosti nbanka - bílá, béžová - působí klidně a zodpovědně; ve spojení s hnědým nábytkem pak působí solidně a vyvolávají podvědomý pocit zajištěnosti Příklady využití barev ndílny - zelená, modrá a bílá - napomáhají k soustředění a zvyšují výkon nstudené provozy (mrazírny apod.) - oranžová, žlutá - vyvolávají pocit tepla nhorké provozy (kuchyně, pekárny apod.) - modrá, zelená - "ochlazují" psychiku nstudovna - ke studiu, kdy je potřeba se hodně soustředit, je nejvhodnější zelená barva Kancelářské služby qpošta qtelefony, fax qkancelářské potřeby qzáznamy qkurýrní služby qtisk, reprografie qnábytek qskladování, distribuce Kancelářské služby njsou samozřejmostí – mohou být podceňovány nčasto první vizitkou u potenciálního zákazníka nkomunikace se zákazníkem a zaměstnanci nvýkon je obvykle v krátkém čase (denně, hodinově, průběžně) – musí vycházet ze strategických cílů firmy Energetický management nřídicí proces pro zajištění energetických potřeb nsoučástí komplexu činností, které se zabývají správou majetku (FM) nzajištění hospodárného, spolehlivého a environmentálně ohleduplného provozu při pokrytí všech energetických potřeb q q n q Cíle energetického managementu noptimalizace spotřeby qzlepšení tepelně-technických vlastností budov qenergetická úspornost použitých technologií, efektivita provozů qspotřebiče s co nejlepší účinností noptimalizace výroby a dodávky energie qmax. využití tepelných zisků, druhotných zdrojů energie, procesy přeměny energie qrozvody energie, zajištění stabilních dodávek energie a paliv n Energetický management - legislativa qzákon č. 406/2000 Sb. – o hospodaření s energií qzákon č. 177/2006 Sb. – kterým se mění Zákon č. 406/2000 Sb. qzákon č. 458/2000 Sb. - energetický zákon qzákon č. 180/2005 Sb. – zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů qzákon č. 86/2002 Sb. - o ochraně ovzduší qsměrnice Evropského parlamentu a Rady 2002/91/ES – o energetické náročnosti budov qsystém managementu hospodaření s energiemi EN 16001 Základní činnosti energet. managementu qtvorba a aktualizace en. statistiky qsledování a analýza legislativy qzajištění smluvních vztahů s distributory energií qmonitorování a analýza spotřeby qpříprava a hodnocení projektů z oblasti energetiky qanalýza výstupů energetických auditů qzajištění a kontrola opatření qprezentace a propagace dosažených výsledků qa další Oblasti energetického managementu nvnitřní energetický management qvlastní budovy, především kontrolní funkci nvnější energetický management qreflektuje závěry a analýzy energetické politiky firmy včetně vnějších vlivů nkrizový energetický management qodhalování slabých míst a prevence, řešení krizových stavů s min. negativních dopadů q Energetický management v praxi núroveň 1 – základní („hlava-tužka-papír“) qnízkonákladová organizační opatření, vyškolení obsluhy (stránka technická i morální), pořizování základních údajů spotřeby, vyhodnocování korekčních zásahů núroveň 2 – pokročilá (použití IT/IS) qvyhodnocení a analýza žádoucích a skutečných hodnot spotřeby núroveň 3 – komplexní (užití IT k řízení budov) qtzv. inteligentní budovy, vyšší investice Přínosy energetického managementu nv rovině ekonomické qúspora nákladů na energie a paliva díky sledování potřeb, efektivnosti, ale také sledováním měnící se legislativy q nv rovině environmentální qsnižování emisí a imisí znečišťujících látek Děkuji za pozornost! Daniel Macek, email: daniel.macek@fsv.cvut.cz